マレーシア・クアラルンプールのオフィス賃貸市場でここ数年、内装済み物件が増えている。背景には首都圏でのオフィスビルの供給増があり、築年数の古い物件など…

マレーシア

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米不動産サービス大手ジョーンズ・ラング・ラサール（ＪＬＬ）のマレーシア法人、ＪＬＬマレーシアのリサーチ＆アドバイザリー部門責任者、ユリア・ニクリチェワ氏によると、マレーシア首都圏のオフィス市場で内装済みオフィスが登場したのは比較的最近で、３年ほど前まではまったくみられなかった傾向だという。
ただ、現在、内装済みオフィスを提供しているのは一部のビルのみで、立地も主にクアラルンプール中心部とその周辺に限られる。
内装済みオフィスでは、天井、床、壁の仕上げ、家具の設置を含む全ての内装費を物件オーナーが負担する。広さは通常、1,000～5,000平方フィート（約93～465平方メートル）程度。特定のテナント向けにカスタマイズされているのではなく、賃貸市場での標準的な仕様に基づいて設計される。オーナーは通常、まず２～３フロアを内装済みで提供し、テナント需要や市場の反応を見ながら段階的に拡大していくという。
ＪＬＬによると、主な入居対象は10～50人程度の小規模企業や、新型コロナウイルス禍以降に急増したデジタルサービスなどの新規進出企業。こうした企業にとって、専門の内装業者との契約、設計工程の管理、施工管理など、自前での内装工事は大きな業務負担となるため、すぐに入居できる内装済みオフィスは拠点の立ち上げに有利だ。
また、新興企業にとって、オフィス開設に伴う費用負担が重いという課題がある。内装済みオフィスは通常、スケルトンでの賃貸よりも賃料が約25～35％高い水準に設定されるが、内装費の負担を月々の賃料として振り分けることができる。
■働き方の見直しでオフィス機能に変化
コロナ禍以降の働き方の見直しを受けて、コワーキングスペースなどの共用オフィスが増加した。一方、内装済みオフィスはあくまで通常の賃貸オフィスであり、コワーキングのような受け付けスタッフ、会議室の運営、イベント支援、飲食サービスなどは含まれない。従来型のオフィスと同様、３年程度の期間で賃貸契約を結び、入居企業自身が、オフィスの管理、清掃、光熱費、日々の運営業務をすべて担う。専用部には一般的なオフィスと同様に受付、パントリー、会議室、経営幹部向けの個室、オープンフロアの執務スペースなどが設けられ、契約終了時には、テナント側に原状回復義務がある。
近年の働き方の見直しで、オフィスには研修、タウンホールミーティング、取締役会といった大人数での集まりができる設備が求められるようになっている。内装済みオフィスや小規模なオフィスではこうした用途のスペースを自社オフィス内に確保できないことが多いため、ビル内に共用スペースを設ける例も出ている。ビル管理会社が直接運営するケースのほか、外部事業者が運営するコワーキングなどを入居させ、ビルのテナントがイベントなどの際に利用できるようにするケースもあるという。
■オフィス供給増が背景に
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首都圏では新築オフィスビルの供給が増加し、テナント獲得競争が激化している。新たに市場に供給されるオフィスビルは、グリーンビル認証などの高いスペックや充実した設備を売りにする。それに対し、築古物件のオーナーはロビーや共用部の改修、エレベーターの近代化、アメニティースペースの改善、環境認証の取得などで競争力維持を図るが、築20年以上の物件は、新築物件に匹敵する設備や仕様を示せなければ、大口テナントの誘致が難しくなっているという。
こうした背景から、ＪＬＬのニクリチェワ氏は今後２～３年で、鉄道駅から徒歩圏内でない物件や築古物件を中心に内装済みオフィスの導入などで資産価値を向上させる取り組みが広がるとみている。

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